Vermieter sollen leichter sanieren können

Ludwigsburg – Das Mietrecht ist eine komplexe Angelegenheit. Der Zwang zur energetischen Sanierung und die vereinfachte Durchsetzung von Räumungsansprüchen werden die Gesetzeslage künftig aber wohl noch komplizierter machen, wie Rechtsanwalt Wolfgang Schneider bei der LKZ-Immobilienmesse 2011 erläuterte.

Bild: Benjamin Stollenberg

Wolfgang Schneider zog ein pessimistisches Fazit: „Das Mietrecht ist so formalisiert, dass es für Otto Normalverbraucher kaum noch nachvollziehbar ist“, so der Ludwigsburger Rechtsanwalt.
Und in Zukunft wird es für Nichtjuristen wohl noch schwieriger, den Paragrafendschungel zu durchblicken. Denn gesamtgesellschaftliche Entwicklungen zwingen die Politik zum Handeln. Und wenn das geschieht, wird es in aller Regel kompliziert.
So wird sich laut Schneider das Thema energetische Sanierung auch auf das Mietrecht auswirken. Der Gesetzgeber legt die Daumenschrauben an und verpflichtet Immobilieneigentümer angesichts zur Neige gehender Energieressourcen zur Einhaltung von immer schärferen ökologischen Standards.
Eine Folge: Vermietern wird es künftig voraussichtlich leichter gemacht, energetische Sanierungsarbeiten umzusetzen. Der Staat will das Recht zur Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen neu regeln, wobei diese Vorschriften mit dem Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung abgestimmt sind.
Größeres Gewicht erhält der neu geschaffene Tatbestand der energetischen Modernisierung. Dieser umfasst alle Maßnahmen, die zur Verbesserung der Energieeffizienz und zum Klimaschutz beitragen. Demnach ist der Mieter für einen Zeitraum von drei Monaten nicht mehr zur Mietminderung berechtigt, auch wenn er sich durch die Bauarbeiten gestört fühlt.
Die energetische Modernisierung von Gebäuden verursacht Kosten, an denen sich der Mieter in Form von Mieterhöhungen beteiligen muss. Einwände hiergegen erfolgen künftig nicht mehr im Bereich der Duldungspflicht von Modernisierungsmaßnahmen, sondern im Mieterhöhungsverfahren. So will der Gesetzgeber dem Vermieter eine weitgehende Bau- und Planungsfreiheit ermöglichen.
Die formalen Anforderungen an die Begründungspflicht des Vermieters bei Modernisierungsarbeiten werden gesenkt. Gleich bleibt dagegen die Mieterhöhung von elf Prozent der für die Wohnung aufgewandten Modernisierungskosten.
„Ob durch die Regelungen alles einfacher wird, ist nicht gesagt“, so Rechtsanwalt Schneider. „Vielleicht ist es schon ein Trost, dass die Gesetzeslage nicht noch komplizierter wird.“
Weitere Reformbestrebungen im Mietrecht: Für die Wärmeversorgung von Gebäuden soll künftig ein vom Vermieter beauftragtes Unternehmen zuständig sein. Das Ziel: Die Vertragskosten zwischen Vermieter und Unternehmen werden auf den Mieter umgelegt, der wiederum von einer Modernisierung der Wärmeversorgung profitiert und am Ende, sollten Theorie und Praxis übereinstimmen, keine höheren Kosten hat.
Leichter wird es für Vermieter künftig, die Rückgabe einer Wohnung von zahlungsunfähigen oder -willigen Mieter schnell und kostengünstig durchzusetzen. Bei einem Räumungsverfahren etwa muss der Vermieter dann nicht die gesamte Wohnung räumen – die Beauftragung einer Spedition schlägt schnell mit mehreren Tausend Euro zu Buche. Der Wechsel des Schlosses soll ausreichen, so ergeben sich lediglich Kosten von etwa 300 Euro.
Ob, wann und wie genau diese Reformbestrebungen umgesetzt werden, ist laut Schneider aber noch unklar. Die Politiker seien derzeit mit anderen Themen als dem Mietrecht beschäftig. „Die müssen jetzt erst mal den Euro retten.“