Wie Hausbesitzer Streitereien nach dem Erbfall vermeiden

Ludwigsburg – An Erbschaften sind schon viele Familien zerbrochen. So weit muss es aber nicht kommen – wenn man seinen Immobilienbesitz schon zu Lebzeiten überschreibt, wie der Ludwigsburger Rechtsanwalt Georg Englert bei der Immobilienmesse 2011 der Ludwigsburger Kreiszeitung empfahl.

Bild: Holm Wolschendorf

Hat der Eigentümer einer Immobilie testamentarisch nicht geregelt, wem er seine Immobilie nach seinem Tod vererbt, hilft der Gesetzgeber nach: Zur Hälfte geht das Objekt an den Ehegatten, die andere Hälfte wird zu jeweils gleichen Teilen unter den Kindern aufgeteilt. Für die Erbengemeinschaft gehen dann in aller Regel die Probleme los: Häufig wird darüber gestritten, ob und an wen das Haus vermietet werden soll. Zu welchem Zeitpunkt wird das Heizöl gekauft? Wann wird renoviert?
„Wenn mehrere Leute über eine Sache entscheiden, wird es immer schwierig“, weiß Rechtsanwalt Englert. „Unterschiedliche Ansichten prallen aufeinander, hinzu kommen innerfamiliäre Animositäten. Häufig kann man sich schon über Kleinigkeiten nicht einigen.“ Englert weiß, wovon er spricht. Als Anwalt ist er seit einem Vierteljahrhundert im erbschaftsrechtlichen Bereich tätig. Streit führe in aller Regel zum Stillstand, „und das ist Gift für die Immobilie, weil sie nicht mehr gepflegt wird.“ Häufig komme es dann zu einer sogenannten Teilungsversteigerung. Das Ergebnis: Die Immobilie werde zumeist unter Wert verkauft, ähnlich wie bei einer Zwangsversteigerung.
Der Rechtsanwalt empfiehlt einen Königsweg: „Eigentümer sollten es gar nicht erst zum Erbfall kommen lassen, sondern ihre Immobilie schon zu Lebzeiten weitergeben.“ Der Vorteil: Man bestimmt, wem das Objekt zukommt und welcher Ausgleich an die anderen Erben zu zahlen ist – und man kann die getroffene Entscheidung selbst begründen. „So bleibt der Familienfrieden erhalten.“
Wer seine Immobilie vor seinem Tod überschreibt, muss übrigens keine Angst davor haben, dass er selbst auf die Straße gesetzt wird, erläutert Englert. Der sogenannte Nießbrauchsvorbehalt ermöglicht eine umfassende Absicherung. „Man bleibt faktisch Volleigentümer, auch wenn eine andere Person im Grundbuch steht.“ Sollte der Begünstigte vor dem Schenkenden sterben, kann auch eine Rückübertragung der Immobilie festgeschrieben werden.
Kommt es zum Erbfall, sollte auf jeden Fall ein Testament vorhanden sein, empfiehlt der Experte. Damit das Dokument unanfechtbar ist, muss es handschriftlich verfasst worden sein und die Erbfolge vorgeben. Zudem muss ein Notar das Schriftstück beglaubigen. Dieser kann das Testament auch selbst aufsetzen. „Dieser Weg ist vor allem älteren Menschen zu empfehlen, denn der Notar prüft auch, ob der Kunde geschäftsfähig ist.“
Nachdrücklich rät Englert, einen Testamentsvollstrecker zu ernennen. „Dieser sollte vom Alter her auch in der Lage sein, diese Aufgabe wahrzunehmen.“ Die eigene Schreibtischschublade sei der falsche Aufbewahrungsort für ein Testament. „So besteht die Gefahr, dass die erste Person, die nach dem Todesfall in die Wohnung kommt, das Dokument verschwinden lässt.“ Besser sei das Schriftstück bei einem staatlichen Notariat aufgehoben – oder beim Meistbegünstigten. Wird eine Immobilie an einen Ehegatten vererbt, gilt ein Steuerfreibetrag von 500 000 Euro. Kinder können 400 000 Euro pro Elternteil, Enkelkinder jeweils 200 000 Euro für Großmutter beziehungsweise Großvater geltend machen.