Logo

Bauträgervertrag endlich verständlich

Rechtsanwalt und Notar Peter Grosse erklärt komplizierte juristische Sachverhalte beim Immobilienkauf

Peter Grosse. Foto: Thomas Faulhaber
Peter Grosse. Foto: Thomas Faulhaber

Ludwigsburg. „Ein Bauträgervertrag schützt in allererster Linie den Käufer“, betont Dr. Peter Grosse auf der Immo-Messe der Ludwigsburger Kreiszeitung. Auch wenn der wegen seiner komplizierten Formulierungen auf viele Laien abschreckend wirke. Der Ludwigsburger Rechtsanwalt und Notar sprach dagegen Klartext.

Das Juristendeutsch übersetzte Grosse anhand eines Mustervertrags in verständliches Deutsch. „Dieser Vertrag muss dem Käufer zusammen mit der Baubeschreibung und der Teilungserklärung wenigstens zwei Wochen vor der Beurkundung zugestellt werden“ – per Post, per Fax oder per E-Mail. Damit man sich in aller Ruhe damit befassen und notfalls anwaltlichen Rat holen könne. Ansonsten könne ein Kauf auch noch nachträglich rückgängig gemacht werden. Mit dem notariell beurkundeten Dokument werde sichergestellt, dass kein Käufer über den Tisch gezogen werde. Und der Vertrag gilt erst, wenn er nach seiner Verlesung seitens des Notars und allen Beteiligten unterzeichnet wurde.

Die Rolle des Notars beim Immobilienkauf beschreibt Grosse dabei als neutrale Instanz. Es sei vom Gesetzgeber ausgeschlossen, dass eine Partei bevorzugt oder einseitig beraten werde. „Bauträger und Notar stecken nicht unter einer Decke. Misstrauen ist nicht angebracht.“ Vertrag leite sich außerdem ab aus „sich vertragen“. Darüber hinaus gebe es noch eine zweite Absicherung: Sollte im Vertragstext ein Passus nicht korrekt sein, hafte der Notar persönlich für die Folgen in vollem Umfang, bis der Käufer im Grundbuch steht. Wenn zum Beispiel zugesagte Leistungen nicht eingehalten würden oder im weitestreichenden Fall für die komplette Rückabwicklung eines Hauskaufs. Mit allen „Nebenwirkungen“ wie etwa einer angemessenen ersatzweisen Unterbringung.

Neben der Auflassungserklärung sei der Ratenplan im Kaufvertrag zentral, erklärte Grosse unter vielen anderen weiteren Aspekten. Maximal sieben „Geldhäppchen“ dürfe der Bauträger fordern. Und von der ersten Rate, die fällig wird, wenn der Bagger auf dem Grundstück steht, dürfe der Käufer fünf Prozent einbehalten – als Sicherheit. Jede weitere Rate werde nach erbrachter Leistung fällig. Nachweis dafür sei der Bautenstandsbericht des Architekten. Der haftet wiederum, sollte er etwas bestätigen, was nicht erledigt ist. Auf diesem Recht solle jeder bestehen und sich niemals zu außerplanmäßiger Vorkasse drängen lassen, rät der Jurist. „Sie können sich aber jederzeit selbst ein Bild von der Baustelle machen“, so Grosse. Auch das sei gutes Recht.

Auflassung? Grosse erklärt die Herkunft des Begriffs: „Früher wurden alle Fenster und Türen eines Gebäudes geöffnet, als Zeichen, dass es zum Verkauf steht.“ Die Insolvenz eines Bauträgers sei bei der derzeitigen Konjunkturlage in den letzten Jahren nicht mehr vorgekommen, antwortete der Jurist auf eine Frage. Und wenn, habe man sowieso immer nur das bezahlt, was man bereits bekommen habe.

Ganz neu geregelt ist, dass im Vertrag festgelegt wird, wie viel Fläche jeder einzelne Raum haben wird und nicht mehr wie früher die gesamte Wohnfläche. Und: Es muss auf den Tag genau fixiert sein, wann Übergabe und die Bezugsfertigkeit gewährleistet sind. „Das nimmt dem Eigennutzer und dem Anleger den Druck.“

Vertrauen sei die Basis für Verträge mit Bauträgern. Und die seien seitens des Gesetzgebers auch sehr streng reglementiert. Es sei letztlich ein Geschäft auf Gegenseitigkeit: Der Bauträger wolle seinen guten Ruf behalten und sein Geld bekommen, der Käufer möchte ein schönes Eigenheim. Und das sei der wichtigste Gesichtspunkt bei einem Immobiliengeschäft überhaupt: „Kaufen Sie nur etwas, von dem sich auch wirklich überzeugt sind.“

Autor: