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Haus & Grund: „Bundes-Wohnbaupolitik fördert Miethaie“

„Haus & Grund Ludwigsburg“ kritisiert die beim Wohngipfel des Bundes diskutierten Ideen. Weder das Ende der Wohnungsnot noch eine Erhöhung der Eigentümerquote könne damit erreicht werden. Stattdessen fördere die Wohnbaupolitik die Interessen von internationalen Miethaien.

Der „Elefant“ aus Grünbühl. Schon vor Jahren wurden die Mietwohnungen dort in Eigentumswohnungen umgewandelt. Seither ist der Komplex kein Brennpunkt mehr. Heute könnte sich das millionenschwere Gebäude nur noch ein Investor leisten. Foto: Holm Wolsc
Der „Elefant“ aus Grünbühl. Schon vor Jahren wurden die Mietwohnungen dort in Eigentumswohnungen umgewandelt. Seither ist der Komplex kein Brennpunkt mehr. Heute könnte sich das millionenschwere Gebäude nur noch ein Investor leisten. Foto: Holm Wolschendorf

Ludwigsburg. Während Kanzlerin Angela Merkel, Vizekanzler Olaf Scholz und Bundesinnenminister Horst Seehofer beim zweiten Wohngipfel der Regierungskoalition am Dienstagvormittag virtuell über die Mietpreisbremse, Baukindergeld und das geplante Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen diskutieren, hat „Haus & Grund Region Ludwigsburg“ zu einem Pressegespräch geladen. „Bei einer Präsenzveranstaltung kann man sich in die Augen schauen und auch mal ein bisschen gestikulieren“, meint der Vorsitzende Frank Rebholz.

Allzu emotional wird in den folgenden anderthalb Stunden nicht gestikuliert, doch die Vertreter von Haus & Grund – alleine in der Region Ludwigsburg hat die Interessengemeinschaft der privaten Immobilien- und Grundstückseigentümer 6300 Mitglieder – üben scharfe Kritik an der Wohnbaupolitik des Bundes.

Zu Beginn präsentiert Rebholz ein Plakat, auf dem der Bundesverband von Haus & Grund gegen die Strategie der Bundesregierung polemisiert. „Wer soll künftig Ihr Vermieter sein?“, ist da zu lesen. Auf der rechten Seite stehen Hans und Marianne, ein sympathisches Vermieter-Ehepaar aus der Nachbarschaft. Links: Mr. Shark von den Cayman Islands – ein Immobilienspekulant in feinem Zwirn, auf dessen Schultern ein zähnefletschender Haikopf thront. Das Paradebeispiel eines Miethais.

Zugegeben: Diese Visualisierung ist plakativ. Doch Rebholz kann die Kritik von Haus & Grund untermauern. Nach dem ersten Wohngipfel 2018 habe sich die Bundesregierung große Ziele gesetzt. „Zum Beispiel, offensiv Wohnraum zur Verfügung zu stellen“, so der Vorsitzende. „Doch die Ziele wurden bei Weitem nicht erreicht.“ Im Gegenteil: Beim ersten Wohngipfel sei der Bau von 1,5 Millionen neuen Wohnungen in Aussicht gestellt worden. Tatsächlich werden bis Ende 2021 aber wohl nur 1,2 Millionen Objekte fertiggestellt. „Die Eigentümerquote sinkt, der Klimaschutz in Gebäuden kommt nicht voran, insbesondere in den Metropolen gibt es weiterhin Wohnungsnot“, bemängelt Rebholz.

Behindert werde der Neubau unter anderem durch die Absenkung der zulässigen Mieterhöhung nach Modernisierung von elf auf acht Prozent sowie die verschärfte und bis Ende 2025 verlängerte Mietpreisbremse. Ein besonders abschreckendes Beispiel sei der Berliner Mietendeckel, der zu einem sprunghaften Anstieg der zum Verkauf angebotenen Immobilien geführt habe.

„Kleine private Vermieter werfen die Flinte ins Korn, weil die Rechte von Eigentümern durch ordnungsrechtliche Maßnahmen immer weiter eingeschränkt werden“, sagt Rebholz. Die Folge: „Käufer sind vor allem diejenigen, die kurzfristig das Maximum aus einer Immobilie herausholen wollen. Große Kapitalanlagegesellschaften, denen die Politik die Immobilien in die Hände treibt, fallen dann als ,Miethaie‘ auf und prägen das Bild der Vermieter.“

Negativ bewertet Rebholz ein Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen. So verhindere die Bundesregierung, dass Mieter zu Eigentümern werden. Als gelungene Beispiele einer Umwandlung nennt Rebholz den sogenannten Elefanten in Grünbühl (Foto) und einen Wohnblock in Eglosheim. Beide Objekte wurden in den 90er Jahren saniert, die Wohnungen in Eigentum umgewandelt. In dem Eglosheimer Gebäude seien 80 Prozent der damaligen Sozialwohnungen an Mieter verkauft worden. Im Elefanten hätten die Mieter Eigentum zu Preisen erwerben können, die häufig nur leicht über dem Mietniveau oder sogar darunter gelegen hätten.

„Beide Objekte waren soziale, zum Teil auch kriminelle Hotspots“, so der Vorsitzende. Nach der Umwandlung hätten sich die neuen Eigentümer stärker mit ihrer Umgebung identifiziert, mehr Verantwortung für ihr Wohnumfeld übernommen. „Jetzt herrscht dort ein friedliches Miteinander“, betont Rebholz. „Aus dem grauen ist ein bunter Elefant geworden, das sage ich auch als ehemaliger Polizeipräsident.“

Heute sei alleine der graue Elefant 35 Millionen Euro wert, schätzt Isabell Bilger, Geschäftsführerin von Haus & Grund Region Ludwigsburg. Solche Kaufpreise könnten nur noch Fondsgesellschaften, Immobilienspekulanten oder Briefkastenfirmen aus Steueroasen stemmen, private oder kommunale Anbieter blieben außen vor. Um die Renditeerwartungen zu erfüllen, müssten Investoren alle ein bis zwei Jahre die Miete erhöhen. Anders als private Kleinvermieter, die häufig erst bei einem Mieterwechsel mehr verlangten. Viele Kapitalgesellschaften dagegen seien für einen harten Umgang mit Mietern bekannt. „Deshalb hat das Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen auch eine soziale Komponente“, sagt Bilger.

Ottmar Wernicke, Geschäftsführer von Haus & Grund Württemberg, moniert die hohen Baukosten. In den Niederlanden etwa seien die Kosten nur halb so hoch wie hierzulande, „weil die Baustandards nicht so überzogen sind“. Es gebe viele Stellschrauben zur Behebung der Wohnungsnot, meint Wernicke, etwa eine individuell zugeschnittene Zuweisung von Wohngeld, Freibeträge bei der Erbschaftssteuer oder den flexibleren Umgang mit der Grunderwerbssteuer. Zudem brauche es neben einer stärkeren Innenverdichtung mehr Bauland auf der grünen Wiese.

In der Stadt Ludwigsburg bestehe ein weiteres Problem, sagt Helga Schneller, die frühere Geschäftsführerin von Haus & Grund Region Ludwigsburg. Neubaugebiete würden erst entwickelt, nachdem sich sämtliche Parzellen im Eigentum der Kommune befänden. Aus diesem Grund könne etwa das Areal an der Fuchshofstraße vorerst nur in einem ersten Abschnitt erschlossen werden. „Drei oder vier Grundstückseigentümer wollen nicht verkaufen, weil sie das Geld nicht brauchen. Warum soll man ihnen nicht die Möglichkeit geben, einen Teil ihrer Flächen einzubringen und zusätzlich ein eigenes Mehrfamilienhaus zu bauen?“ Auch in der Reichertshalde würden Grundstücke wegen mangelnder Verkaufsbereitschaft von Eigentümern nicht bebaut. Schnellers Forderung: „Man muss die Eigentümer mitnehmen und ihnen die Möglichkeit geben, selbst Mehrfamilienhäuser zu bauen.“

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