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Hauskauf: Ehepaare müssen Anteile festlegen

Notar Holger Thomma klärt bei Immo-Messe über die Vertragsgestaltung beim Erwerb von Gebrauchtimmobilien auf

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Notar Holger Thomma ist Spezialist für Kaufverträge. Foto: Jürgen Schmidt

Ludwigsburg. Für die Käufer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist der notarielle Abschluss des Kaufvertrags nicht bloß eine Formalie. Denn damit wird letztlich die Grundlage dafür geschaffen, dass das Geschäft ohne Probleme über die Bühne geht. Welche Details dabei zu beachten sind, erläuterte der Ludwigsburger Notar Holger Thomma bei seinem Vortrag bei der Immo-Messe am Beispiel einer Gebrauchtimmobilie. Denn die tatsächliche Rechtslage stimmt nicht immer mit dem Rechtsverständnis des Durchschnittsbürgers ohne tiefergehende juristische Kenntnisse überein.

So müssten Ehepaare, wenn sie eine Immobilie gemeinsam erwerben, im Kaufvertrag festlegen, in welchen Verhältnis das Eigentum erworben wird. Ehepartnern gehöre ein Haus oder eine Wohnung nicht zwangsläufig je zur Hälfte, so Thomma. Das Verhältnis, wem wie viel gehört, sei Vereinbarungssache.

Nicht geändert werden kann dagegen die sogenannte gesamtschuldnerische Haftung für die Kaufpreissumme. Eheleute stünden jeder für sich für den gesamten Kaufpreis in der Pflicht und nicht nur für ihren prozentualen Anteil, erläuterte der Notar.

Bei Gebrauchtimmobilien sollten im Vertrag Ausstattungsgegenstände, die mitverkauft werden, getrennt ausgewiesen werden. Dies gelte beispielsweise für eine Einbauküche oder einen Heizölvorrat, führte Thomma als Beispiele an. Für den oder die Käufer ergebe sich daraus ein Steuervorteil, da die Grunderwerbssteuer nur für die Immobilie selbst, aber nicht für die Ausstattung fällig werde. Bei einer Küche für 10 000 Euro bedeute dies immerhin eine Ersparnis von 500 Euro.

Der Jurist riet aber dazu, den Wert der mitverkauften Ausstattung realistisch anzusetzen. Dieser müsse in einer angemessenen Relation zum Kaufpreis der Wohnung oder des Hauses stehen. Ansonsten sei eine Überprüfung durch das Finanzamt wahrscheinlich.

Detailliert geregelt werden muss im Immobilien-Kaufvertrag auch die Fälligkeit des Kaufpreises und das Prozedere des Eigentumsübergangs vom Verkäufer zum Käufer. Besondere Bedeutung kommt dabei der Auflassungsvormerkung zu, wie Thomma seinen zahlreichen Zuhörern erklärte. Mit der Eintragung der Vormerkung werde der Anspruch der Käufer auf das Eigentum an der Immobilie gesichert. Dies sei notwendig, weil die eigentliche Umschreibung des Grundbuchs einige Monate in Anspruch nehmen könne.

Zur Absicherung des Käufers sollte auch die Räumung durch den Verkäufer detailliert geregelt werden. Dazu gehöre neben dem festen Auszugsdatum auch eine Art Strafzahlung, falls der Verkäufer die Immobilie nicht rechtzeitig räume. In einem solchen Fall wird auch der Kaufpreis nicht fällig, bis der Verkäufer das Haus oder Wohnung vollständig geräumt hat.

Der Notar empfahl vor dem Grundbucheintrag in Erfahrung zu bringen, ob für die Immobilie noch Beitragsbescheide ausstehen, etwa für Wasser- und Abwasseranlagen oder die Straßenerschließung. Denn diese gingen stets an den aktuellen Eigentümer. „Schuldner ist, wer im Grundbuch eingetragen ist“, betonte Thomma.