Stuttgart/Ludwigsburg. Wenn vom Immobilienmarkt die Rede ist, wird als Erstes an Häuser oder Wohnungen gedacht. Doch ein wichtiger Markt ist auch die Vermietung von Logistikflächen und Lagerhallen, gerade in der hiesigen Industrieregion. So wurden im vergangenen Jahr in der Region Stuttgart 135400 Quadratmeter zur Vermietung vermittelt. Dieser sogenannte Flächenumsatz hat 2020 im dritten Jahr in Folge allerdings abgenommen, und zwar um 20Prozent. Dagegen sind mangels Angebot die Mieten weiter gestiegen. Die Spitzenpreise sind gar um 6,2 Prozent auf 6,90 Euro pro Quadratmeter geklettert und erreichten damit einen neuen Rekord.
Zu diesem Ergebnis kommt die Analyse von Realogis, einem führenden Immobilienberatungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien und Gewerbeparks in Deutschland. Die Realogis-Niederlassung in Stuttgart hat dazu sämtliche Mietvertragsabschlüsse der Marktteilnehmer in der Region ausgewertet.
„Faktisch ist das letztjährige Ergebnis ein historisches Tief, was nicht zuletzt neben der Coronapandemie weiterhin am Flächenmangel in der Region Stuttgart liegt“, sagt Adriano Borgia (34), Geschäftsführer von Realogis Immobilien Stuttgart, im Gespräch mit unserer Zeitung. Während andere Regionen in Deutschland seit Jahren Rekord verzeichnen, registriere Realogis seit 2018 in der Region einen fallenden Trend, der 2020 einen Höchststand erreichte. Zum Vergleich: Nach Realogis-Angaben wurden 2017 mit 240 000 Quadratmeter 77,7 Prozent mehr Industrie- und Logistikflächen neu vermittelt als 2020. 2018 lag mit 199150 Quadratmetern der Rückgang bei 17 Prozent, verglichen mit dem Vorjahreszeitraum und 2019 mit 169600 Quadratmetern bei minus 14,8 Prozent. „Das Ergebnis des abgelaufenen Jahres stellt mit minus 20 Prozent den höchsten Rückgang der vergangenen fünf Jahre dar“, erklärt Borgia.
Den größten Anteil der vermittelten Flächen konnte im vergangenen Jahr erneut der Kreis Ludwigsburg verzeichnen: mit 53000 Quadratmetern (39 Prozent). Im Jahr 2019 lag der Kreis mit 62300 Quadratmetern (37 Prozent) auch schon vorn. Schwerpunktstandorte für Logistik sind im Landkreis Vaihingen/Enz, Sachsenheim, Korntal-Münchingen und Ludwigsburg, wobei die Barockstadt „mit ihrer Nähe zur Autobahn mit die beste Lage für Logistik ist“, so Borgia. Zweitplatziert ist der Kreis Esslingen, der im vergangenen Jahr 28 Prozent oder 38300 Quadratmeter des Flächenumsatzes auf sich vereint. Auf dem dritten Platz rangiert Stuttgart, das 2020 einen Anteil von 17400 Quadratmetern (13 Prozent) beisteuert. Auf Rang vier liegt der Rems-Murr-Kreis (16300 Quadratmeter, zwölf Prozent), gefolgt vom Kreis Böblingen (10400 Quadratmeter, acht Prozent). Im Landkreis Göppingen waren keine Neuvermietungen verzeichnet worden.
Für das laufende Jahr hofft Borgia auf ein Niveau wie im vergangenen Jahr, wenngleich das erste Halbjahr zunächst leicht rückläufig sein dürfte im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr. Borgia: „Es gibt aber wieder Nachfrage und Dynamik im Markt, auch durch die Autoindustrie. Und es ist ein bisschen an Fläche dazugekommen.“ Der Flächenmangel bleibt das große Problem in der Region.
Dabei gehe es den Logistikern gar nicht um die Ausweisung von neuen Flächen auf der grünen Wiese, sondern vielmehr um Flächenrecycling. „Bestandsflächen und -gebäude sowie Industriebrachen könnten der Logistiknutzung zugeführt werden“, sagt Borgia, der darin auch eine Chance für die Region sieht. Denn Produktionsstätten werden weiter verschwinden, dagegen seien Zulieferer und Onlinhändler längst auch Logistiker mit entsprechendem Flächenbedarf, sagt Borgia in Richtung Kommunen, die sich immer noch schwertun, Logistiker anzusiedeln. Und auch in modernen Fertigungsstätten sei inzwischen Logistik integriert. Einen weiteren Grund für den geringen Umschlag von Flächen sieht er auch in der Eigentümerstruktur bei so manchen Arealen, die zumeist von Unternehmern gehalten werde. Oder Firmen gehen aus ihrem bisherigen Domizil nicht raus, weil sie noch keine passende Alternative finden konnten.
Zudem hätten inzwischen Investoren die Logistik als Finanzanlage entdeckt, was etwa bei Pensionsfonds zu beobachten sei, die in diesen Bereich ihr Geld umschichten. Denn bei der Vermietung von Lagerflächen und Hallen wird auch gut verdient, wie die Entwicklung der seit fünf Jahren steigenden Mieten zeigt. Während die Spitzenpreise seit 2016 von 5,90 Euro pro Quadratmeter auf inzwischen 6,90 Euro je Quadratmeter im vergangenen Jahr gestiegen sind, verteuerte sich auch die Durchschnittsmiete: von 4,75 Euro im Jahr 2016 auf 5,50 Euro im vergangenen Jahr.
Zu den Top-Flächenabnehmern auf dem Logistikmarkt in der Region Stuttgart gehörten 2020 laut Analyse die Branche Logistik/Spedition mit aktuell einem Anteil von 46 Prozent (62300 Quadratmeter), gefolgt vom Segment Industrie/Produktion mit 27,5 Prozent (37900 Quadratmeter).