Ludwigsburg | 09. September 2017

Das passende Zuhause finden

Landschaft, Infrastruktur, Lebensqualität, Arbeit – diese vier Aspekte betrachtet die Standortanalyse nach dem Lila-Lage-Modell. Es hilft Immobilieninvestoren bei der Einschätzung, ob das ausgeguckte Objekt mit Blick in die Zukunft hält, was es verspricht. Solche zukunftsgerichteten Methoden nutzen etwa Banken, um die Bonität eines Kunden besser zu beurteilen. Sie fragen beispielsweise automatisch Merkmale wie Wohnort, Beruf und Sicherheiten ab und gewichten einzelne Punkte.

Auf der Suche nach der passenden Immobilie kommt es nicht nur auf die Lage allein an. Auch Kriterien wie Infrastruktur, Lebensqualität und Arbeit spielen eine wichtige Rolle. Experten sprechen daher von der Lila-Lage. Foto: Wolfram Steinberg/dpa/dpa-tmn
Auf der Suche nach der passenden Immobilie kommt es nicht nur auf die Lage allein an. Auch Kriterien wie Infrastruktur, Lebensqualität und Arbeit spielen eine wichtige Rolle. Experten sprechen daher von der Lila-Lage. Foto: Wolfram Steinberg/dpa/dpa-tmn

„Lila“ geht über Zustand und Beschaffenheit des einzelnen Objekts hinaus. Vor allem werden die Gebäude und ihre Lage hinsichtlich der Optionen Nachnutzung, Vermietbarkeit und Verkauf abgeklopft, erklärt Sabine Georgi, Abteilungsleiterin Immobilien- und Kapitalmärkte beim Zentralen Immobilienausschuss (ZIA) in Berlin.

Es gehe darum, sowohl zu klären, ob die heutige Lage attraktiv ist, als auch den Blick zu weiten auf die gesamte Region: Landschaft, Infrastruktur, Lebensqualität und Arbeit werden in der Gesamtschau betrachtet, nicht isoliert. Für private Immobilieninteressenten bedeutet dies, auf der Suche nach dem neuen Zuhause nicht nur „von den eigenen Wünschen auszugehen, sondern auch mit den Augen potenzieller Nachfolger zu gucken“. Das kann hilfreich sein, wenn das Immobilieninvestment der Altersvorsorge dienen soll.

Deshalb empfiehlt Rolf-Egon-Westerheide, Professor für Stadtplanung an der RWTH Aachen und Mitglied der Bundesarchitektenkammer, „die Entwicklung der Familie über die nächsten Jahrzehnte zu skizzieren und dann zu überlegen, was am wichtigsten und was weniger bedeutend für den Alltag ist“. Und so interpretieren Immobilienexperten die vom Berliner Beratungsinstitut Empirica entwickelten „Lila“-Faktoren:

LANDSCHAFT: Beschreibt die Anziehungskraft des Standorts. Klar, dass Schwarzwald, Alpen oder Nord- und Ostsee tolle Regionen sind und eine starke Anziehungskraft ausüben – in der Regel auf Urlauber. Oder auf Studenten, die es zum Beispiel an die Freiburger Uni zieht. Freiburg gehört wie Münster, Mainz, München oder Frankfurt am Main zu den sogenannten Schwarmstädten, in die bevorzugt junge Menschen zuwandern. Sie schätzen neben schöner Umgebung urbanes Leben und hohen Freizeitwert. Das schlägt die Brücke zum nächsten Kriterium.

INFRASTRUKTUR: Wie komme ich hin und wieder weg, fragt Sabine Georgi stellvertretend für viele, die ein neues Zuhause suchen. Eine Antwort liefert Stadtplaner Westerheide: „Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, an Straßen, an Bahn ist ein wichtiger Parameter.“ Wo es öffentlichen Nahverkehr gebe, ist meist andere Infrastruktur ebenfalls vorhanden – darunter Einkaufsmöglichkeiten, Arzt, Schule und Kindergarten.

Fachleute sprechen in diesem Kontext von einem Marktplatzcharakter. Der kann, muss sich aber nicht auf die Lage in einer Stadt beziehen, sondern kann durchaus auf eine ländliche Region im Umland zutreffen. Westerheide bremst die oft mit dem Landleben verbundene Euphorie: Die Idee, auf dem Lande zu wohnen, sei vielfach „ein heute tatsächlich nicht mehr existentes Idyll“, findet er. Stichwort: weite Wege, Versorgung im Alter.

LEBENSQUALITÄT: Sie hängt eng mit der Infrastruktur zusammen, denn die Dinge, die das Leben angenehm machen – Theater, Kino, Restaurants, Sportmöglichkeiten und andere Freizeitangebote, Läden – gehören zu den öffentlichen Gemeinschaftseinrichtungen. Oftmals sind die Angebote nur mit Bus und Bahn erreichbar. Je nach Lebenszyklus und persönlichen Wünschen verbinden viele Menschen mit Lebensqualität Ruhe, Natur oder städtisches Flair.

Was passt, ist Abwägungssache: „Ländliche Ruhe mit stundenlangem Autofahren in die Stadt zu erkaufen, ist verlorene Lebenszeit“, gibt Westerheide zu bedenken. Und der schönste Ausblick nutze wenig, wenn die Kinder tagtäglich im Eltern-Taxi durch die Lande chauffiert werden müssten. Abgesehen davon sei beides ökologisch wenig sinnvoll. Ein weiterer zu beachtender Parameter ist das Thema Lärm.

ARBEIT: Arbeit ist selbsterklärend da, wo es Arbeitsplätze gibt. Zu erkennen sind diese Regionen oft daran, dass viele Menschen dort hinziehen und Wohnungen entsprechend knapp sind. Diese Orte zeichnen sich meistens dadurch aus, dass sie zusätzlich zu Arbeitsplätzen attraktive Freizeitangebote und gute Verkehrsanbindung bieten – und damit mindestens drei der vier Lila-Faktoren erfüllen.

Häufig gehören diese Regionen zu den Hotspots der Immobilienindustrie: Büros entstehen, Hotels und Wohnungen werden gebaut. „Sinkender Leerstand bei Büros wirkt sich auf den Wohnungsmarkt aus“, beschreibt Georgi einen Zusammenhang. Solche Standorte gehören aus Profisicht zu den bevorzugten Investitionsstandorten.

Nach Ansicht der Studienmacher von Empirica lohnt es sich, dort zu investieren, „wo die Nachfrage steigt“, und dies sei dort, wo es Menschen hinzieht, schreiben sie in ihrem Bericht. An dieser Linie könnten sich auch private Immobilienkäufer entlanghangeln, findet ZIA-Frau Georgi. Welcher der Lila-Faktoren aber welche Wertigkeit besitzt, und damit den Objektpreis beeinflusst, lässt sie offen: „Nicht berechenbar“.

Westerheide rät, auf die Kombination aus guter Architektur, vielen Nutzungsangeboten sowie stabiler Nachbarschaft mit vielfältigen sozialen und kulturellen Angeboten zu achten. Ein Blick in kommunale Planung hilft ebenfalls bei der Einschätzung. Persönliche Gefühle sollten hintenanstehen. Wenn Verbraucher etwas von den Profis lernen könnten, dann eines, findet Georgi: „Ihr braucht Rationalität beim Immobilieninvestment.“ Lila ist ein Werkzeug dazu.

Monika Hillemacher
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