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So gelingt der Kauf privat an privat

Jurist und Notar Holger Thomma erläutert Paragrafen und Formulierungen

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Holger Thomma. Foto: privat

Ludwigsburg. Vor allem Bestandsimmobilien wechseln oft von privat an privat ihren Besitzer. Der notarielle Kaufvertrag sieht in diesem Fall anders aus als beim Kauf vom Bauträger. Was sich hinter den Paragrafen und Formulierungen verbirgt, hat Rechtsanwalt und Notar Dr. Holger Thomma, der der Sozietät Grub, Frank, Bahmann, Schickardt und Englert angehört, in seinem Vortrag auf der Immomesse erläutert. Der mit der Kaufabwicklung beauftragte Notar sollte zum Beispiel nicht einen der Vertragspartner bereits im Vorfeld beraten haben, Experten sprechen in diesem Zusammenhang von Vorbefassung.

 

Was die meisten nicht wissen: Wenn Ehepartner Eigentum erwerben, muss dies nicht zwangsläufig jeweils die Hälfte sein. „Es gibt Rechtsordnungen, die romantischer sind als das deutsche Familienrecht“, so Thomma. Der hälftige Erwerb sei zwar die Regel, aber nicht zwingend. Oft verfügen Gebrauchtimmobilien über Einbaumöbel, wie zum Beispiel eine Küche, die mitverkauft wird. Da der Käufer nur auf den Grunderwerb, nicht aber auf Möbel oder andere Dinge, Steuern zahlt, sollte im Kaufvertrag der Betrag, der für bewegliche Gegenstände gezahlt wird, separat aufgeführt werden. Thomma warnte jedoch davor, auf diese Weise zu versuchen, Grundsteuern zu sparen: „Finanzbeamte werden bemerken, wenn der Satz für bewegliche Gegenstände zu hoch angesetzt ist.“

 

Apropos Zahlung: Die Frist sollte nicht zu kurz angesetzt sein, da auch nach der Beurkundung beim Notar noch einige Dinge zu regeln sind, die ihre Zeit dauern. Sollte die Immobilie noch belastet sein, ist es üblich, dass der Käufer die Überweisung des Kaufpreises splittet, die Bank befriedigt und den Restbetrag an den Verkäufer überweist. Wird das Auszugsdatum nicht eingehalten, zahlt der Käufer eine Nutzungsentschädigung, die über dem ortsüblichen Mietzins liegt. Schließlich soll der Verbleib in der verkauften Immobilie wehtun. Sollte der Verkäufer übrigens nicht zahlen und somit vertragsbrüchig werden, muss der Käufer keineswegs gerichtlich zu Felde ziehen: Er kann schon mit der notariellen Urkunde in der Hand „die Hunde loslassen“, wie es Thomma formulierte, sprich den Gerichtsvollzieher mit der Vollstreckung seiner Forderungen beauftragen.

 

Nach der Zahlung findet die Schlüsselübergabe statt, und dem Eintrag ins Grundbuch steht nichts mehr im Wege. Keine Bange: Der Käufer wird bereits vom Zeitpunkt der Besitzübergabe an der neue Eigentümer, auch im juristischen Sinne. „Es kommt nicht auf den Zeitpunkt des Eintrags ins Grundbuch an“, betonte Thomma. Bei diesen formalen Vorgängen handelt es sich um Automatismen, die Zug um Zug in Kraft treten. Gebrauchtimmobilien werden übrigens ohne Gewährleistung verkauft. Hier gilt ebenso wie bei Gebrauchtwagen der Grundsatz „Gekauft wie Gesehen“. Stellt sich heraus, dass der Verkäufer einen bestehenden Wasserschaden verdeckt hat, haftet er trotzdem dafür. Allerdings gilt das nicht für Mängel, die er nicht erkennen konnte. Treten zwischen Verkauf und Übergabe, also in dem Zeitraum, in dem der bisherige Eigentümer noch das Objekt bewohnt, Schäden auf, muss er dafür geradestehen.

 

In der Regel bleiben in dieser Übergangszeit auch die Versicherungen bestehen, die sich auf das Haus beziehen. Das ist durch das Versicherungsvertragsgesetz geregelt.