Geschäftsführer Wüstenrot Immobilien GmbH
Die Situation am Wohnungsmarkt ist verfahren. Kaufen und Mieten wird immer teurer. Die Nachfrage ist größer als das Angebot. Die Hauptursachen werden in der zu geringen Neubautätigkeit, den hohen und kostentreibenden Bau- und Sanierungsvorschriften, in übersteigerten bürokratischen Hemmnissen sowie fehlender Planungssicherheit der Förderprogramme gesehen.
Mehrere Bundesregierungen haben es nicht geschafft, die Probleme zu lösen. Zuletzt sollten jährlich 400.000 neue Wohnungen gebaut werden. Dieses Ziel wurde nie erreicht. Das Jahr 2024 markiert mit 252.000 Wohnungsfertigstellungen und 216.000 Baugenehmigungen einen Tiefpunkt. Nach Meinung vieler Experten fehlen aber mindestens eine halbe Million Wohnungen.
Die neue Koalition will die festgefahrene Situation am Wohnungsmarkt wieder in Fluss bringen. Dazu hat die Bundesbauministerin bereits einen Gesetzentwurf zur Beschleunigung des Wohnungsbaus, den sogenannten Bau-Turbo, vorgelegt. Befristet bis Ende 2030 soll eine neue Bestimmung im Bürgerlichen Gesetzbuch weitreichende Abweichungen vom Planungsrecht ermöglichen.
Entscheidend für den Erfolg dürfte dabei sein, dass die Kommunen mit ihrer Planungshoheit zügig mitziehen, ebenso die 16 Bundesländer mit ihren Landesbauordnungen. Weitere geplante Maßnahmen sind die Einführung einfacherer Baustandards, um Baukosten zu senken, und ein Bürokratieabbau.
Das sogenannte Heizungsgesetz soll abgeschafft und durch Änderungen im Gebäudeenergiegesetz (GEG) technologieoffener, flexibler und einfacher gemacht werden. Die Steuerung soll dann über CO-Reduktionsziele erfolgen und den Eigentümern bleibt es überlassen, wie sie diese erreichen. Heizen mit fossilen Brennstoffen und hohen CO-Emissionen wird dann richtig teuer. Auch bei den Netzentgelten, zum Beispiel für Gas, zeichnen sich Kostensteigerungen ab.
Bei der Wohneigentumsbildung gibt es nur vage Aussagen. So sollen zum Beispiel Familien bei der Neubauförderung unterstützt werden, eigenkapitalersetzende Maßnahmen geschaffen und die Übernahme staatlicher Bürgschaften für Hypotheken geprüft werden.
Es dauert wohl noch eine Weile, bis alle Fakten bekannt sind und eine abschließende Bewertung möglich ist.
Bedeutend für die Erschwinglichkeit beim Kauf sind die Grundstückswerte. In Ludwigsburg haben sich die Grundstückspreise seit 2010 im Durchschnitt auf rund 1.000 Euro pro Quadratmeter verdoppelt. Bei einer Eigentumswohnung zum Beispiel in einem Sechsfamilienhaus im Bestand liegt der Grundstücksanteil am Gesamtpreis deshalb mittlerweile bei gut einem Drittel pro Quadratmeter Wohnfläche, im benachbarten Stuttgart schon bei deutlich mehr als 40 Prozent. Daran wird sich wohl wegen der Bodenknappheit nichts ändern.
Unterdessen erholt sich der Wohnimmobilienmarkt weiter. Nach kräftigen Steigerungen unserer bundesweiten Vermittlungen letztes Jahr setzt sich diese Entwicklung mit einem Plus von knapp zehn Prozent in den ersten fünf Monaten dieses Jahres fort. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass die Bauzinsen den größten Einfluss auf das Marktgeschehen ausüben. Deshalb sollten Kaufpläne nicht weiter aufgeschoben werden, denn die Zinsen bewegen sich in einem stabilen Korridor auf heutigem Niveau. Gleiches gilt für Sanierungsvorhaben. Aufschieben bedeutet steigende Preise.
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