Geschäftsführer der Wüstenrot Immobilien GmbH
Den Babyboomern gehören Millionen Häuser und Wohnungen, die oft vor Jahrzehnten angeschafft wurden. Wie die Babyboomer selbst sind auch ihre Immobilien in die Jahre gekommen. Viele der Gebäude fallen in die schwächsten Energieeffizienzklassen – denn als sie gebaut wurden, gab es die heutigen baulichen Anforderungen an den Klimaschutz nicht.
Trotzdem haben die Immobilienbesitzer seitdem enorm von der Wertentwicklung der Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen profitiert. In der Region Stuttgart mit den umgebenden Kreisstädten wie Ludwigsburg sind die Preise in den letzten 50 bis 60 Jahren um deutlich mehr als das Zehnfache gestiegen. Besonders hohe Steigerungen gab es ab 2010 bis 2022.
Dadurch erfuhren die Immobilien jener Zeit einen hohen Wertzuwachs, der im Widerspruch zur Alterung und zum technischen Zustand vieler Gebäude steht, weil meist nur einzelne Gebäudeteile oder Ausstattungen saniert oder ersetzt wurden.
Wertverbessernde Modernisierungen fanden in vielen Fällen nicht oder nur in geringem Umfang statt. Das belegt die entsprechende jährliche Sanierungsrate, die lediglich 0,7 Prozent des Gebäudebestandes beträgt, anstelle der notwendigen 2,0 Prozent.
Prekär ist die Situation bei den Wohnungseigentümergemeinschaften. Dort liegt die Sanierungsquote sogar nur bei 0,2 Prozent. Gründe sind fehlende Mehrheitsbeschlüsse aufgrund rechtlicher Vorgaben und vor allem unterfinanzierte Instandhaltungsrücklagen, die zu hohen Sonderumlagen bei den einzelnen Wohnungseigentümern führen und daher meist nicht umgesetzt wurden.
Auf die rückständige Sanierungstätigkeit reagiert der Markt bei den Preisen. Instandhaltungsstau und fehlende energetische Sanierung üben starken Einfluss auf die Immobilienpreise aus – und sorgen für Wertminderung. Die Immobilienvermögen bekommen daher Risse, die größer werden, wenn nicht mit Substanzverbesserungen bei den Gebäuden gegengesteuert wird.
Der Grund ist einfach erklärt: Die Zinsen sind hoch und viele Kaufinteressenten haben nicht genügend Eigenkapital, um von der Bank eine Finanzierung für den Kauf und für die hohen Sanierungskosten älterer Gebäude zu erhalten.
Zwar unterstützt der Staat mit Sanierungszuschüssen, den größeren Teil der Investition müssen die Käufer aber aus eigener Kraft stemmen. Dementsprechend werden höhere Nachlässe gefordert, damit der Kauf und die eigene Investition in die Gebäudesanierung bei der Bank finanzierbar werden können.
Das müssen Eigentümer wissen, wenn sie ihre Immobilie verkaufen wollen. Ein Verkaufsversuch mit einem zu hohen Preis für ein unsaniertes Haus nach dem Motto „schau`n mer mal…“ wird vom Markt nicht honoriert. Die unsanierte Immobilie droht, zum Ladenhüter zu werden.
Die Babyboomer besitzen knapp fünf Millionen der rund 20 Millionen Gebäude in Deutschland, verteilt auf Häuser und Eigentumswohnungen. Diese Immobilien werden künftig aufgrund des Alters der Eigentümer häufiger den Besitzer wechseln im Rahmen von Erbschaften oder Verkäufen aus gesundheitlichen oder anderen Gründen.
Diese Altersgruppe, auch „Silver-Tsunami“ genannt, ist gut beraten, wenn sie sich frühzeitig mit der Frage der Verwertung auseinandersetzt, und von erfahrenen Maklern beraten lässt. Übrigens kein Grund, den Kopf in den Sand zu stecken: Denn bei schuldenfreien Immobilien bleibt trotz sinkender Werte noch ein stattlicher Wertzuwachs seit der Anschaffung übrig. Und der ist steuerfrei.
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